Agnese Boffano, The New Arab, 27 octubre 2026
Traducido del inglés por Sinfo Fernández
Agnese es periodista en The New Arab y cuenta con experiencia previa en la cobertura de noticias de última hora e investigaciones basadas en fuentes abiertas (OSINT) en Oriente Medio. En 2021, obtuvo un máster en Periodismo Internacional por la City University. Ha residido anteriormente en El Cairo y habla italiano, español, sueco, inglés y árabe. X: @AgneseBoffano
Al recorrer Damasco, es posible ver vallas publicitarias de nuevos complejos residenciales que ofrecen una visión de futuro: apartamentos modernos, entornos ajardinados y la promesa de un nuevo comienzo.
Sin embargo, para los sirios que deben lidiar con viviendas dañadas, el aumento de los alquileres y los costes que implica regresar tras años de desplazamiento, la gran pregunta es: ¿cuánto de ese futuro pueden permitirse realmente?
En Qudsaya, al oeste de la capital, el proyecto «Abyat Hills» ilustra tanto las ambiciones como los límites de la estrategia siria de impulsar la vivienda mediante la inversión privada.
El proyecto es fruto de la colaboración entre la empresa saudí «Abyat Investment and Real Estate Development» y la «General Housing Establishment» de Siria, organismo que opera bajo el Ministerio de Obras Públicas y Vivienda. En virtud de esta alianza, el Estado aporta el terreno, mientras que Abyat se encarga de la construcción de los edificios y las instalaciones.
El contrato de suscripción publicado establece, para la primera fase, unos precios de entre 950 y 1150 dólares por metro cuadrado. Tomando como ejemplo una vivienda de 100 metros cuadrados, el coste total oscilaría entre los 95.000 y los 115.000 dólares.
Estos precios no son algo inédito en el mercado inmobiliario de Damasco. Los anuncios publicados por la agencia local Elmas incluyen un apartamento de 150 metros cuadrados en Mashrou Dummar, justo al sur de Qudsaya, con un precio de 300.000 dólares, y una propiedad de 180 metros cuadrados en el barrio de Kafr Souseh, en el suroeste de la ciudad, por 450.000 dólares.
Sin embargo, para muchos sirios, la comparación relevante no es con otros barrios costosos, sino con sus propios ingresos.
El informe sobre el país publicado en julio por la Agencia de Asilo de la Unión Europea —basándose en cifras de febrero— situaba el salario mensual promedio en unos 102 dólares para los empleados del sector público de nivel inicial y en 120 dólares en el sector privado. Esto pone de manifiesto la enorme brecha entre los ingresos locales y el capital necesario para acceder a este tipo de desarrollos inmobiliarios.
«Un proyecto urbanístico puede atraer una inversión considerable, mientras que sus unidades residenciales siguen estando fuera del alcance económico de las familias que perdieron sus hogares, sus empleos y sus ahorros durante el conflicto», señaló a The New Arab Fadel Abdulghany, fundador y director de la Red Siria para los Derechos Humanos.
«Si las políticas públicas de reconstrucción no tienen en cuenta las necesidades de estas familias, el desarrollo urbano podría expandirse sin contribuir de manera suficiente a crear las condiciones necesarias para que las personas desplazadas puedan regresar de forma sostenible».
Promesas de inversión frente a las presiones cotidianas
La cuestión de la asequibilidad ha cobrado mayor visibilidad política a medida que los hogares se enfrentan a un aumento en el coste de vida.
En septiembre, una decisión gubernamental de incrementar el precio del diésel en un 40% y el de la gasolina entre un 26% y un 28% aproximadamente, desencadenó protestas y bloqueos de carreteras en toda Siria. Los manifestantes quemaron neumáticos, cortaron vías principales y exigieron que se revirtieran los aumentos.
Posteriormente, el gobierno anunció la creación de categorías de diésel a menor precio destinadas a la calefacción, la agricultura y algunos sectores productivos, aunque mantuvo los precios estándar del diésel, así como los precios más elevados de la gasolina y el gas.
Las protestas por el combustible pusieron de relieve las presiones económicas bajo las cuales se evalúan las promesas de recuperación e inversión extranjera: lo que realmente importa es si los hogares pueden costearse el transporte, la calefacción y las necesidades básicas diarias, más allá de si los nuevos proyectos logran atraer compradores.
Para muchos sirios desplazados, el desafío inmediato es aún más grave: no se trata de comprar un apartamento nuevo, sino de lograr que su vivienda actual sea habitable.
Liban Abdullahi Jimale, asesor en materia de vivienda, tierras y propiedades del Consejo Noruego para los Refugiados en Siria, señaló que las familias comentan a menudo a la organización que desean regresar, pero que no pueden costear las reparaciones.
«La elección es, a menudo, muy difícil», declaró a The New Arab.
Abyat Hills, una urbanización en proyecto situada en Qudsaya, al oeste de Damasco, es fruto de la colaboración entre la empresa saudí Abyat Investment and Real Estate Development y la Institución General de Vivienda de Siria, dependiente del Ministerio de Obras Públicas y Vivienda. [Abyatsa]
Algunos viven en viviendas dañadas, montan tiendas de campaña en las inmediaciones o reparan una sola habitación. Otros regresan a los campamentos o lugares de desplazamiento porque ofrecen un refugio mejor que lo que queda en sus hogares.
El alquiler también puede ser precario. Según una evaluación del sector citada por NRC, los alquileres subieron en el 84% de las comunidades evaluadas en la zona rural de Damasco, y los aumentos se atribuyeron principalmente a los retornos.
La evaluación de las necesidades jurídicas realizada por NRC reveló que solo el 48% de los hogares de repatriados encuestados declararon ser propietarios o inquilinos de una vivienda, frente al 70% del total de la población encuestada. Aproximadamente uno de cada cinco hogares de repatriados que vivían de alquiler se enfrentaba al riesgo de desahucio, principalmente por impago del alquiler.
Estas cifras ilustran, por tanto, por qué el aumento del número de apartamentos no garantiza automáticamente a las familias desplazadas un lugar seguro donde vivir.
¿De quién es la tierra, para quién es la recuperación?
En las colinas de Abyat, las cuestiones sobre el acceso a la vivienda han venido acompañadas de otra disputa: los derechos de las personas que reclaman un interés sobre los terrenos subyacentes.
El 26 de septiembre, residentes de Qudsaya y otras comunidades rurales de Damasco se manifestaron en protesta por la expropiación, la indemnización y las reclamaciones de propiedad relativas a los terrenos destinados a proyectos urbanísticos. Algunos declararon a la agencia estatal de noticias SANA que no habían recibido ninguna indemnización; otros afirmaron que los pagos anteriores eran insuficientes.
Posteriormente, la gobernación abrió una oficina para atender las reclamaciones relativas a los terrenos situados en Abyat Hills y Sham View. El ministerio señaló que la mayoría de las decisiones de expropiación impugnadas se remontaban a décadas atrás y que era necesario determinar la situación de cada propiedad a través de los registros catastrales y los documentos de indemnización.
También argumentó que los proyectos de vivienda pública podían incluir componentes comerciales y socios privados. Abyat mantuvo que su actuación era legal y que los organismos gubernamentales y los tribunales debían resolver las disputas sobre la propiedad.
Tensiones similares surgieron en Homs, donde los residentes protestaron por los terrenos expropiados que asociaban con el proyecto Boulevard. El ayuntamiento afirmó que las propiedades habían pasado a ser de titularidad pública mediante procedimientos legales y que estaban destinadas a ser un parque según un plan anterior ya aprobado; los residentes solicitaron una revisión de los registros y de las condiciones de indemnización.
Para Abdulghany, el peligro radica en que la reurbanización puede dificultar aún más la resolución de las reclamaciones pendientes.
«El mayor riesgo es que los proyectos de reconstrucción puedan consolidar las consecuencias de las expropiaciones de propiedades del pasado, lo que haría cada vez más difícil subsanarlas o revertirlas», declaró a The New Arab.
Una vez que los terrenos objeto de disputa se transfieren, se construyen, se utilizan como garantía o se venden a nuevos compradores, pueden surgir intereses adicionales y obligaciones financieras. Recuperar una propiedad original puede resultar más complicado, incluso cuando una reclamación anterior cuente con una base jurídica sólida.
Casi un tercio del parque inmobiliario de Siria sufrió daños o quedó destruido durante la guerra, y los costes de reconstrucción de los edificios residenciales se estiman en 75.000 millones de dólares. [Getty]
Algo más que un nuevo piso
El contrato de Abyat Hills incluye medidas que se presentan como un apoyo al uso residencial frente a la especulación: una suscripción por familia, restricciones a la cesión de suscripciones y controles sobre la reventa. Se establece que las viviendas están destinadas a familias sirias. Pero estas disposiciones, por sí solas, no cubren la diferencia entre los ingresos de un hogar y el dinero necesario para la compra.
Tampoco la construcción de un piso resuelve los problemas de documentación que pueden impedir que una familia recupere otra vivienda.
Abdulghany señaló que la pérdida de registros, los registros incompletos, las disputas sucesorias y las propiedades registradas a nombre de personas detenidas o desaparecidas siguen obstaculizando la recuperación.
«La distinción fundamental radica entre el reconocimiento legal de los derechos y el hecho de permitir a los titulares de dichos derechos recuperarlos y ejercerlos en la práctica», afirmó.
Las familias de personas desaparecidas se enfrentan a una situación especialmente difícil cuando una propiedad sigue registrada a nombre de su familiar. Abdulghany señaló que la legislación siria les permite solicitar un representante judicial sin necesidad de obtener primero una declaración de fallecimiento, pero las facultades limitadas de dicho representante implican que las transacciones inmobiliarias importantes o algunos procedimientos judiciales pueden requerir una autorización adicional del tribunal.
Las mujeres se enfrentan a obstáculos adicionales. Abdulghany señaló que el informe de julio del SNHR documentaba cómo las confiscaciones de bienes se entrelazaban con prácticas discriminatorias de registro, obstáculos a la herencia y dependencia económica. Para estas familias, reconstruir una vivienda no significa necesariamente poder recuperarla, gestionarla o habitarla con seguridad.
Jimale describió la documentación civil como una necesidad fundamental. La falta de registros de identidad y de estado civil puede obstaculizar las reclamaciones de herencia, el acceso a los servicios y los procedimientos judiciales, lo que obliga a las familias a enfrentarse a trámites costosos y complicados tras su regreso.
El contraste con una nueva urbanización con todos los servicios es, por lo tanto, algo más que una cuestión de acabados o precios de venta. Se trata de las condiciones que permiten a las personas vivir en un lugar con seguridad.
¿Qué debería considerarse recuperación?
La inversión privada puede ampliar la oferta de vivienda y ayudar a financiar la reconstrucción. El argumento de Abdulghany no es que deba detenerse el desarrollo comercial, sino que este no puede sustituir a una respuesta pública a las necesidades de vivienda.
Pidió que se diera prioridad a la rehabilitación de los barrios existentes, al restablecimiento de los servicios esenciales, al refuerzo de la seguridad de la tenencia y al desarrollo de viviendas asequibles y programas de alquiler.
Jimale también hizo hincapié en la necesidad de apoyo financiero y técnico internacional, junto con una asistencia continuada para las personas que aún no pueden regresar.
«Cuando las personas regresan a sus zonas de origen, pero carecen de vivienda, servicios básicos, oportunidades de subsistencia o documentación legal, la presión para que abandonen los refugios temporales puede limitarse a trasladar el desplazamiento de los campamentos a los asentamientos informales y las zonas urbanas, en lugar de resolverlo», afirmó.
Abyat Hills puede demostrar que hay compradores interesados en viviendas nuevas en los alrededores de Damasco. Lo que no puede determinar por sí solo es si las familias que viven en viviendas dañadas, que tienen dificultades para pagar el alquiler o que impugnan antiguas expropiaciones están encontrando una vía viable hacia la recuperación.
